| 主題為“沖突論：跨越政經周期的邏輯”的博鰲·21世紀房地產論壇第12屆年會于7月3日—7月6日在海南三亞召開。會議現場舉行“穩定性與變動性：樓市調控的未來想象”圓桌對話，以下為現場對話實錄。
主持人：非常感謝各位能夠堅持到下午的時候，還坐在下面聆聽，一定是想真心的想了解事實的真相，感謝臺長的嘉賓。
我作為主持人提四個問題，各位有興趣的話，可以挑選問題來回答，我問完四個問題，大家對臺上的嘉賓有任意開放式的問題，都可以任意的提問。
第一個問題，先說壞的消息，諸位認為在中國的房地產行業，或者是中國的經濟，不說短期，未來的二、三年來看，會不會有出乎意料的壞消息，而且是我們沒有警惕到的，如果認為沒有壞消息可以不回答，對我提的問題不滿意都可以不回答，因為一個笨人提的問題要比所有聰明人提的問題要多。
許小年：我認為大家對目前的形勢估計不足，認為在2009年又會出臺刺激，之后就會反彈，這次下滑不是周期性，因此用反周期的宏觀政策來應對是不起作用的，這次是結構性的下滑，如果沒有認真的改革，經濟走不出頹勢，這一點似乎是估計不足。我相信接下來的情況會是一個又一個的意外。
主持人：您認為目前的問題不是周期性的問題，而是結構性調整導致的，可能壞消息要比好消息多。任總您覺得房地產有沒有什么沒有預料到的，而且是不好的消息。
任志強：最擔心和最壞的事情，中國政府自以為聰明的用行政手段扭曲市場，讓經濟或者這樣，或者那樣，這是最壞的消息。
單偉豹：只有一個可能性，下一屆政府決定不走市場經濟，而是走半市場經濟的路線，這樣就會更加的糟糕 ，我不相信下一屆政府會不理性和傲慢。
劉曉光：我相信中國改革的決心，因為現在的問題非常的嚴重，如果不能及時的解決這些問題，有些矛盾已經到了臨界點了，如果說出現了一些重大問題之后，對房地產不是調控，調控會比現在還過分，行政的手段還會出現。
郭輝：我比較擔心的是保障房的問題，如果保障房用運動式的方式來建設，中國未來的保障房會帶來一系列的問題，今天上午很多嘉賓已經談到了。
主持人：您認為保障房是搞運動式的發展，未來還有280億平方米的住宅需求的話，保障房只是很少的一部分。
柴志坤：除了大的問題外，有一些小的問題，地盤上的工人，我觀察了一下，年齡越來越大，有的工地上的工人80%是40歲以上，這個現象越來越普遍，這樣下去的話，建筑行業或者是房地產行業人力上會出現不足，而且建筑成本不斷的上升，也會影響建設的速度。
主持人：作為政府想得多一點，不僅僅人力成本是大的問題，人力資源也是大的挑戰，現在60歲的老人是1.5億人左右，到2020年左右，老年人口差不多會有3.5億人，現在的社保和企業年金和養老覆蓋提供的資金是3萬億元左右，平均到每個人頭上是沒有多少的。如果到2020年左右也相差50-100萬億元人民幣。所以40歲的人怎么辦？60歲的人怎么辦？也是一個大問題。我們先把壞事放在一邊，大家對政府的未來市場化的改革，對改革的決心有不認為信心不足，甚至舞臺上的嘉賓有多少保留中國國籍都是一個問題。
第二個問題樂觀一點，今天的上半場和下半場的演講是不一樣的，上半場的演講比較多的是憂慮，下半年我坐在下面我聽了之后都有一些心動，三架飛機、包括M2都有很大的戰略，美國也有很大的市場空間，在中國也有新興行業，途家網的羅總認為他是站在趨勢的前頭，市場的區間還大著呢，上下兩個半場反差實在太多。
所以從現在來看今后2、3年有沒有我們沒有想到的喜事，喜從天降，房地產不是像我們想象的那么悲觀，也有驚喜，有沒有閃光點？從秦主任開始，您可以不回答。
秦虹：我們對未來的二、三年和新一屆政府充滿了希望，畢竟新一屆政府要有新的舉措，我們“十二五”的起點是比較高的，我堅信中國政府走市場發展的道路是不會改變的，房地產市場只會發展，不會萎縮，這個發展
是健康的發展，房地產的發展應該是服務于城鎮化，服務于民生，服務于產業。如果跟城鎮化結合起來，跟民生結合起來，跟產業切實結合起來，而不是脫離這些，我認為房地產業還是非常有前途和希望的。
主持人：有哪些是我們沒有想到的驚喜。
許小年：驚喜是來自于經濟情況的惡化，所以改革有可能比我們想象得快一些到來。我剛才講到對經濟下行估計不足，兩者是相輔相成的，中國的改革都是混不下去后才改革的，目前的經濟狀況下，改革會比我們想象得快一些，有可能是一個驚喜。
我同意今天下半場嘉賓的講話，論中國經濟的潛力，還沒有發揮出來，還有潛力，但是潛力變成現實是另外一個問題。現有的政治和經濟體制的框架下，這些潛力是無法發揮出來的，如果沒有認真、實質性的改革，這些潛力永遠是潛力，不會變成現實。什么時候實質性的改革推動了，就會變成現實。目前經濟不斷的下行，另一方面中長期還是有很多的彎路要走。
任志強：最大的驚喜就是馬上要開十八大了，十八大如果將9個常委改成7個或者是5個，乃至更少，就是將更多人的決策變成更少人的決策，就是中國要改革。如果將常委變成13個或者是更多就不好了。在座下面的年輕人都比我們的歲數小，你們想不想要房屋，想要的話，就說明后面的十八大、十九大和二十大的人當選的歲數是越來越小，而不是越來越大，給中國達賴更多的驚喜。
主持人：謝謝，任總的觀點是，十八大常委的人數減少了，而不是增加了，對于我們而言就是驚喜。
劉曉光：我認為驚喜的就是貨幣政策，降息了一次，還會再下降，特別是世界經濟形勢的變化。歐美振興經濟的政策會不斷的出臺，對我們也是驚喜。
單偉豹：上一屆的總理是國退民進，這一屆是國進民退，這是不同的做事方式，非常的明顯，完全沒有遮掩的，下一屆的領導可能覺得世界市場才是最終的解決方式，可能覺得小政府才是符合中國的國情，可能覺得國退民進才能夠將經濟搞活，也許整個常委都覺得不再折騰了，才是我們最大的驚喜。
郭輝：我來自于房地產配套的家居建材企業，從微觀來講，房地產行業對品質的要求進一步的提升，換句話說，隨著中國住房一體化的推進，對品質、品牌的需求在加大，對企業帶來一些新的機會。
柴志坤：今天上午和下午大家提了很多新的思路，行業在產品類型、運營模式，全產業鏈分工的調整乃至跟金融行業的對接，對長期資本和民間資本的對接，隨著行業的成熟和變革，加上金融行業的監管，管理逐步的規范和成熟，如果有新的對接模式創新出來的話，對行業是比較好的事情。
主持人：我拋出第三個問題，如果你覺得我的問題問了以后心情不舒服，還是可以不回答，因為我開始就問了，笨人能問的問題要比聰明人的問題多得多。日常生活中，從年初到現在聽到無數的聲音，為什么企業賺錢少了，因為銀行賺錢多了，做企業辛辛苦苦，最后利潤就是5%到3%，銀行基本上不做很難的事就暴利了，如果銀行少賺錢，企業就可以打翻身仗，現在的焦點和矛盾就像房地產被放在火上烤一樣，現在銀行賺了太多的錢，利潤抬高了，甚至房地產的董事長也認為財務負擔太重了，銀行怎么為企業服務，你們才覺得更加的合理，銀行和企業到底應該怎么做，銀行不是壞蛋，銀行才算是好人。
秦虹：我去溫州調研有一點點感受，溫州無論是發展實體經濟還是做其他的投資，特別需要金融服務。我們的銀行是壟斷的，想得到錢的企業無法得到，如果讓銀行服務好，競爭還是很重要的，有了充分的競爭，才可以提高服務，這是其一。
其二，要想銀行不收這么高的利息，恐怕在貨幣工具的調整上要不斷的優化，減少房貸的利率，實際上利率不反映成本，為什么有高利貸，因為利率調整了，成本沒有降低。
許小年：銀行和企業的關系，現在聽到一些抱怨，我認為主要是因為政府對經濟的干預，將正常的市場關系扭曲了，銀行業說它完全壟斷，也不算的。但銀行是被嚴格管制的行業，如果民間資本做銀行的話，是極為困難的。這種管制不僅是市場進入的管制，資金價格的管制，貸款規模的管制，上市的管制等等，它把原來正常的市場關系扭曲了，如果用市場的供給和需求來決定的話，我想企業都愿意做的，沒有人不愿意做。如果不給10%的利率，就沒有錢，那么企業也不會抱怨，之所以企業抱怨，就是因為將正常的關系扭曲了。
目前的經濟，到現在國有和民營二元的特征不但沒有逐漸的消退，反而越來越強，資金大量的流入國有企業，造成民營企業失血，這是政府管制扭曲的結果，導致不正常的市場關系。銀行和企業的關系要正常，一定是建立在市場的基礎之上，你只要政府在干預，一定會發生扭曲的。
主持人：不要罵銀行，銀行背后還有垂簾聽政者。
任志強：我補充一點，將企業前面加兩個字就是市場上的企業，我是銀行董事，政府會要求銀行給公共部門優惠的利率，例如水廠等等，必須下浮10%，政府強制的要求，例如銀監會新的主席批評說，銀行大量的信貸向國有企業和國有公司傾斜，這就是操縱市場，銀監會主席怎么可以操縱市場，而且在國際會議上這樣講的，而且給這些企業都是低利率，銀行說要賺錢，要為人民服務，因此就從其他方面提高市場利率，這就是很大的問題，除了壟斷以外就是操縱，銀監會和地方政府人為的操縱利率，給我的要低，給市場的是高利率，這是非常重要的問題。
劉曉光：銀行有三條內容。第一，對房地產不能完全的一刀切，要滿足剛需或者是滿足中低價位的需求，要給予信貸的支持。
第二，銀行對企業是壟斷的，服務方式，貸款的多樣性還是少和差的。企業有的時候需要低息貸款，有的時候需要長期抵押貸款，有的時候是中期貸款。
第三，銀行是不允許參加基金和股權，但是銀行可以通過自己的渠道搭建橋梁的作用，從而變相的拿到股權，這樣企業接收的資金成本高了。從公平的角度來說，銀行在其中是存在問題的。
單偉豹：目前中國的銀行體系是100%的計劃經濟體制，跟市場是沒有關系的，因此扭曲是一定的。領導決定降就降，升就升，可以不理會市場的需求。第二，也是壟斷的，幾個大銀行都是國有的。唯一可以控制的是，開發商有土地增值稅而且是累進的，銀行賺的太多應該有暴利稅，但是中國沒有這樣的稅，因此中國基本上還是計劃經濟體系，不公平是一定存在的。
郭輝：我還是從企業的角度談談感受，現在的經營環境，從企業的角度來說，更加的艱難，除了銀行的成本上升的比較快。現在企業的利潤遠遠低于交出的錢，交出的錢包括銀行的利率，包括國家的有關稅費。我們的利潤已經遠遠低于這些，真的變的越來越難。
柴志坤：隨著房價下降，其他成本不斷的上升，目前銀行的成本越來越高，也是近期房地產企業關注的問題 ，前面幾位專家和老總的觀點我是同意，我補充一點，完全單一的經營是提高成本的因素，現在各個部門都在收錢。不同的經營機構都要對自己進行風險評估，因此也提高了經營的成本。
主持人：看起來銀行成為眾矢之的，歸根到底是因為不正常的政府和銀行之間的關系導致的，最后一個問題，各位斟酌一下。除了做房地產行業外，現在或者是今后二、三年是否有明確的行業，可能比做房地產有更好的匯報。對消費行業，除了買房之外，今后兩三年是否有投資的標的比買房更值得投資的。，有沒有更好的行當比房地產更值得做，有沒有更好的東西比房屋更值得買。
秦虹：我覺得國內所有的行當，都有能夠賺錢的企業，也有不賺錢的企業。因此我覺得作為投資者，投資自己熟悉的行業是最重要的，這次到溫州，我還是說溫州各行各業的，搞皮鞋、打火機等等都去投資房地產，對房地產的趨勢和規律判斷不夠，跟大家的判斷是完全不同的，他們對房地產是不熟悉不了解的，以為房地產能夠賺錢，實際上風險極大，還是投資自己熟悉的產業，任何的產業都有賺錢的空間，也有創新的空間，發展的空間，只要做好都可以賺錢。對老百姓來講，房地產的證券化投資產品是好的渠道，關鍵是政府要給予規范性和政策性的支持。
許小年：房地產行業目前還是比較好的選擇。
任志強：你的問題是沒有前提，中國最好最能賺錢的行業都被政府買斷和做了，你還想做什么，你想干銀行不讓你干，凡是能賺大錢的都在政府的手里，例如煤礦、資源等等，因此是沒有能夠賺錢的行業。還有一些是高科技的行業，你沒有本事做，一個破蘋果賺這么多錢，但是要有喬布斯的能力去做，不是行業的問題，行業有很多，問題是隨便是個人都想做蘋果嗎，做不了的。剩下的就沒有的選擇，干得最笨的就是購買股票，也要有一點腦子，沒有腦子就不行。買房屋可以稍微傻一點，今年不行就放明年，這一屆不行，就放下一屆。因為股票沒有辦法當擦屁股紙，擦了屁股無法用，房屋可以住，還可以涂鴉后出租，沒有說放在哪里五年就白干了，或者是自己不能使用，還有使用權，過了五年再住和賣都可以的，而且可以拿到好的投資回報。選來選去，最好投的，最想投的政府壟斷，不讓你投，高科技的東西，你沒有本事干，所以笨一點的辦法，笨一點的話還是要買房屋和賣房屋。
劉曉光：目前很多企業轉型，三年來做金融和做房地產的都沒有賺到大錢，賺大錢的就是撿破爛的搞運輸和挖煤的，未來的行業中，有的企業在琢磨轉型。有前景的行業很多，一是關于人們的吃穿住行以及檔次提高的行業。第二是無線互聯網，有機食品，包括煤化工和機器人(300024)，但是要根據自己的能力進行選擇，沒有這樣的能力就不要做了。
關于投資，我就想投什么。現在可能投一些小型的基金，利潤率比較高，十幾個人一人一手，一、二千萬，投到一個項目區，就象潘石屹投資一樣。
單偉豹：我在香港五十多年，香港總商會干事開會吃飯的時候就問，誰投資股票賺錢了，沒有人舉手，誰去年投資房地產賺錢了，起碼十幾個舉手，買房地產只要有持有的能力，不是借款。正如任總說的，換不換屆沒有關系，今年不賺，明年賺，別人回報率是5%，你的回報率是3%，還可以增值。實際上在香港這么高的情況下，還有人追，因為沒有政府的干涉，而且是自己的行為，因此是值得投資的。中國最好的行業還是房地產，因為我們的GDP和收入是增長的，成本高漲，人民幣增值，導致通貨膨脹是一定的，房價在通貨膨脹的情況下不會虧的，一定時期，成本比價格更高的時候，不可能無限的供應。買房屋是中國目前最好的選擇，我們在中國做建筑材料、 做過生物科技，做過公路，同時從事房地產。房地產有幾個其他行業沒有的好處。1、沒有應收帳，在中國做產業應收帳是很麻煩的，賺的錢和利潤都變成了應收帳，無法賺錢。房地產沒有應收帳，但是有很高的應付帳。2、任何生產型的企業的庫存是一直貶值的，如果做生物科技藥和保健品的就不能用了，但是房地產的庫存是增值的，而且是現金交易，沒有建好，別人就給你錢了，這幾個好處在中國其他的行業是找不到的。房地產行業還是中國未來最好的產業，除了壟斷的行業，政府也不會開放。
3、如果需求下降了，就算下降了，中國現在有4萬到5萬家房地產公司，將來收縮了，只剩下1萬家的話，如果你努力專注做的話，如果1萬家企業的時候，你都沒有了，就是該死了。
郭輝：各行各業都有賺錢的，也有虧錢的，我們這個行業都是民營企業，沒有國有企業，大家都在掙扎著。我們做這個行業將近20年了，到今天來說口碑還是不錯的，因此還是堅持走下去，賺一點辛苦錢。
柴志坤：前面幾位老總和專家的觀點我是同意的，現在的情況下，無論是投資房地產，無論是企業投資還是房地產的消費，都有更多的機會讓我們思考。以前蓋房屋就是賣，現在還可以經營，除了買房屋是否有其他的方式賺錢，其中給我們帶來了更多的想象空間。地產行業是相對比較省心，風險不大的投資行業，現在有更多的機會，大家可以去思考。
主持人：看起來房地產即使不是中國最好的幾個行業，也是比較好的行業之一，對于個人投資者和房地產消費者，目前可以選擇的就是投資房地產，秦主任說可以投資信托理財的產品。曉光主任也說投資私募和股權基金，因此看起來機會是比較多的。 |
